Hospitality: investire nei serviced apartment

Elevati tassi di occupazione e prospettive di crescita significativa: sono i serviced apartment, l’asset class che ridisegna i confini tra hospitality e residenziale, affermandosi come una delle opportunità di investimento più interessanti del momento.

L'evoluzione delle abitudini sociali e delle dinamiche legate a viaggi e lavoro sta trasformando profondamente il panorama immobiliare, spingendo verso lo sviluppo di asset class ibride e flessibili. In questo contesto dinamico, il settore dell’Hospitality si trova al centro di una vera e propria rivoluzione, guidata da nuove richieste di mercato e da modelli di consumo in rapida evoluzione.

Tra le innovazioni più significative si distingue il segmento dei serviced apartments, una formula ricettiva “alternativa” che sta riscontrando grandi consensi nell’ospitalità di fascia alta. Questo modello, che conta circa 3 milioni di strutture in Europa (fonte: Deloitte), non solo incontra le esigenze di un pubblico variegato, ma sta emergendo anche come una scelta strategica per gli investitori immobiliari alla ricerca di opportunità redditizie.

Cosa sono i serviced apartment?

I serviced apartments sono un’asset class immobiliare a metà tra il residenziale e l’alberghiero. Si tratta di alloggi progettati per combinare il comfort e la privacy di una residenza privata con i servizi esclusivi tipici degli hotel. Sono generalmente rivolti a una clientela di fascia medio-alta e si distinguono per la loro flessibilità: possono essere affittati sia per brevi periodi che per soggiorni di lunga durata.

Gli appartamenti offrono spazi ampi e curati, arredati con attenzione alle ultime tendenze dell’interior design. La configurazione tipica prevede una zona giorno, una o più camere da letto e una cucina completamente attrezzata che permette agli ospiti di godere della massima autonomia. Completano l’offerta servizi come un concierge dedicato, la pulizia quotidiana o un servizio di lavanderia.

Uno dei punti di forza dei serviced apartment è la loro ubicazione. Spesso situati in aree strategiche nel centro città, garantiscono facile accesso a uffici, servizi e attrazioni turistiche. Inoltre, in molti casi fanno parte di complessi residenziali dotati di servizi esclusivi come palestre, piscine e spazi di co-working, offrendo un soggiorno all’insegna del comfort totale.

La domanda

La combinazione di stile, praticità, e servizi rende i serviced apartments una scelta ideale per diverse categorie di ospiti. Non solo turisti in cerca di spazi confortevoli dove sentirsi come a casa, ma anche professionisti in trasferta che apprezzano l’ambiente più accogliente e personalizzato, nonché la disponibilità di spazi più funzionali in cui lavorare.

Anche le famiglie trovano nei serviced apartment una soluzione perfetta per soggiorni che rispondono a necessità particolari, come trattamenti medici, eventi familiari o altre esigenze particolari. Rispetto alla tradizionale camera d’albergo, questi alloggi offrono più spazio e la possibilità di mantenere la propria routine quotidiana, fondamentale soprattutto in presenza di bambini piccoli.

I numeri del settore in Italia

Un recente studio condotto da Deloitte fornisce un’analisi dettagliata dello stato del settore dei serviced apartments in Italia, delineando sia la situazione attuale che le prospettive future. Secondo il rapporto, il numero totale di unità disponibili sul territorio nazionale si attesta a circa 280.000, con un tasso di occupazione previsto per il 2024 intorno all’80% e una tariffa media giornaliera (ADR) che potrebbe raggiungere i 267 euro a notte.

Il giro d’affari complessivo del settore in Italia è di 2,4 miliardi di euro, pari a una quota di mercato del 7% in Europa. Questa percentuale colloca l’Italia dietro Spagna, Francia, Grecia e Regno Unito, ma il potenziale di crescita nel nostro Paese è significativo.

Molti gruppi alberghieri hanno già avviato investimenti nel segmento serviced apartment, diversificando la propria offerta e ampliando la loro presenza nelle principali città italiane. È il caso di Starhotels, con i Duomo Luxury Apartments by Rosa Grand Milano, oppure Rocco Forte Hotels con le sue “Rocco Forte House.” Marriot Bonvoy, invece, prevede l’apertura dei primi Apartments by Marriott Bonvoy nel 2025 a Courmayeur, mentre il gruppo olandese Sircle Collection aprirà una settantina di serviced apartment nella prestigiosa Torre Velasca a Milano.

Outlook

Sempre secondo l’analisi di Deloitte, l’Italia è considerata la destinazione europea più attraente per gli investimenti nel settore. Il 60% degli investitori intervistati ha già in programma di inserire i serviced apartment nel proprio portafoglio di investimenti, con l’intenzione concreta di entrare nel mercato italiano entro i prossimi 2-3 anni. Anche il restante 40% degli intervistati non esclude questa possibilità in futuro, a testimonianza di un interesse crescente e di una fiducia condivisa nelle potenzialità offerte dal contesto italiano.

Questo entusiasmo si traduce in previsioni di crescita significative: si stima che nei prossimi tre anni saranno realizzate circa 350 nuove aperture per operatore, contribuendo a un'espansione sostanziale dell'offerta disponibile in Italia. Contestualmente, il fatturato del settore potrebbe crescere a una media del 15%, confermando l’elevata attrattività del mercato italiano.

Dove investire

Le grandi città sono senza dubbio i luoghi più strategici per investire in serviced apartments, grazie alla capacità di attrarre flussi di utenti locali e internazionali. Milano, in particolare, rappresenta un esempio emblematico. La città, già punto di riferimento per eventi di grande richiamo come la Milano Fashion Week e il Salone del Mobile, vedrà una significativa crescita della domanda in vista dei Giochi Olimpici Invernali del 2026, un appuntamento che porterà in città milioni di visitatori e professionisti da tutto il mondo.

È importante concentrare gli investimenti in zone centrali, caratterizzate da un'alta densità di servizi, oppure nelle vicinanze dei business district. Da valutare anche la vicinanza a ospedali e strutture sanitarie, che possono attirare una clientela specifica composta da pazienti, familiari e personale medico in trasferta.

Dal punto di vista turistico, le città d’arte rappresentano sempre una scelta vincente. Tuttavia, anche le località balneari e montane stanno emergendo come mercati interessanti per i serviced apartment, in particolare quelle ben servite da infrastrutture come aeroporti e stazioni ferroviarie.

Il mercato dei serviced apartment tra sostenibilità e IA

In un mercato sempre più orientato verso investimenti sostenibili e responsabili, i serviced apartment si affermano come un’asset class strategica, in grado di soddisfare le ambizioni ESG degli investitori.

Questi alloggi spesso offrono un’alternativa più ecologica rispetto agli hotel tradizionali, in quanto favoriscono soggiorni prolungati, contribuiscono a ridurre l’impronta di carbonio associata ai frequenti spostamenti tipici del turismo mordi e fuggi. Inoltre, molte strutture stanno adottando pratiche di gestione sostenibili, come l’integrazione di tecnologie smart per il monitoraggio dei consumi.

A proposito di tecnologie smart, l’intelligenza artificiale (IA) trova numerosi ambiti di applicazione nei serviced apartment. Secondo i dati di Deloitte, circa un terzo degli operatori ha già adottato soluzioni basate sull’IA, un dato destinato a crescere nei prossimi anni.

Tra le applicazioni più rilevanti, l'IA consente di raccogliere e analizzare i dati sugli ospiti per anticiparne le esigenze, personalizzare i servizi e ottimizzare comfort ed efficienza energetica, ad esempio adattando automaticamente temperatura e illuminazione. Inoltre, l’IA consente di semplificare i processi operativi, a partire dall’automatizzazione di check-in e check-out, aumentando l’efficienza e migliorando l’esperienze per il cliente.