Investire nel mercato immobiliare alberghiero

Il turismo in Italia sta vivendo un momento d’oro: la domanda corre, i dati segnano nuovo record storici, emergono nuovi concept e il mercato immobiliare alberghiero diventa sempre più centrale nelle strategie degli investitori.

Se il 2023 è stato l’anno in cui il turismo italiano ha di fatto superato i dati pre-pandemici, il 2024 si prospetta come un anno da record per il settore. Le stime di Assoturismo Confesercenti indicano che la sola stagione estiva vedrà ben 216 milioni di presenze nel nostro Paese, con un incremento dell’1,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso. Questo trend positivo è confermato anche dai dati di Str CoStar, che evidenziano come la più alta crescita delle performance alberghiere in Europa nel 2023 sia stata registrata proprio in Italia.

L’industria turistica, oltre a essere un pilastro dell’economia italiana contribuendo al 13% del PIL nazionale, emerge anche come uno dei segmenti più dinamici nel mercato degli investimenti immobiliari in Italia. Sempre più investitori, infatti, stanno puntando sul comparto hospitality, sia attraverso operazioni di tipo value-add che tramite l’acquisto di strutture a reddito o il rebranding di prodotti esistenti.

Il Rapporto 2024 sul mercato immobiliare alberghiero redatto da Scenari Immobiliari in collaborazione con Castello SGR rivela che nel 2023 gli investimenti in questo settore hanno raggiunto quota 1,4 miliardi di euro. Un risultato di poco inferiore rispetto agli 1,7 miliardi del 2022, ma comunque molto positivo considerando l’instabilità che caratterizza questo periodo storico. E le previsioni per quest’anno confermano il forte interesse degli investitori per questa asset class.

Un mercato dal potenziale straordinario

Il fascino dei viaggi non conosce crisi, nemmeno nei momenti più bui, rendendo l’hospitality un segmento immobiliare particolarmente resiliente. Dopo il lungo periodo di stop imposto dalla pandemia, il turismo non solo ha ripreso vigore, ma sta registrando performance da record, sostenute da una domanda in costante crescita che pone l’Italia tra le destinazioni di punta a livello globale, come evidenziato nel report Travel Trends 2024 del Mastercard Economic Institute.

Secondo l’Italian Hotel Monitor di Trademark Italia, nel primo trimestre del 2024 l'industria alberghiera italiana ha registrato una notevole crescita rispetto all'anno precedente. Il tasso di occupazione delle camere è salito dal 62,7% al 65,3%, evidenziando un aumento di 2,6 punti percentuali, con città come Milano, Bologna, Palermo, Trento e Trieste che si distinguono con percentuali di occupazione superiori alla media nazionale. La tariffa media giornaliera, invece, è passata da 115,55 a 127,10 euro, segnando un incremento del 10%. Venezia rimane la città più costosa, con una media di 207,50 euro a notte (+3,3% rispetto allo scorso anno). Questi dati diventano ancora più significativi se confrontati con quelli del 2019, un’annata storica per il turismo, evidenziando un aumento dell'occupazione delle camere del 5,5% e un incremento del 30% nel prezzo medio.

Diversificazione geografica 

Investire nel settore alberghiero in Italia significa anche poter diversificare geograficamente il proprio portafoglio. L'attrattiva turistica, infatti, abbraccia tutta la penisola, da nord a sud, dai grandi centri ai piccoli borghi. Al di là di luoghi iconici come Firenze, Roma, Venezia e Milano, che dominano per  quanto riguarda i volumi investiti secondo il rapporto Italian Hotel Investment 2023 di EY, si registra un crescente interesse per le città secondarie e quelle cosiddette “strategiche”, caratterizzate da eccellenti reti di trasporto pubblico.

Sempre in ottica di investimento è bene considerare anche i grandi eventi internazionali in arrivo, come il Giubileo 2025 a Roma e le Olimpiadi invernali Milano-Cortina 2026, che porteranno in Italia milioni di visitatori. E proprio Milano si sta affermando come la nuova capitale del turismo italiano, capace di attirare visitatori tutto l'anno (8,5 milioni gli arrivi nel 2023, fonte Comune di Milano) grazie ad appuntamenti prestigiosi come il Salone del Mobile e la Settimana della Moda, nonché alla presenza di numerose multinazionali che portano in città expat e professionisti in viaggio d’affari.

I prodotti alberghieri più richiesti

Il segmento del lusso domina gli investimenti nel settore alberghiero, con operazioni che si focalizzano non sono su strutture esistenti ma anche sulla riqualificazione di edifici storici da riconvertire in chiave hospitality. Questo trend riflette la posizione di spicco dell'Italia nel turismo europeo di alta gamma, come confermato dall’indagine condotta da Enit-Unioncamere, secondo cui i turisti stranieri scelgono il Bel Paese per vivere esperienze esclusive.

Tra le tipologie immobiliari più richieste emergono i resort, che nel 2023 hanno rappresentato circa il 40% delle operazioni di investimento in questo settore (fonte: report Scenari Immobiliari e Cartello SGR).

Si tratta di un prodotto tradizionalmente legato alla stagionalità ma che si è dimostrato particolarmente resiliente agli effetti della pandemia, grazie alla crescente domanda nel comparto leisure e al trend della destagionalizzazione.

Altro segmento in espansione è quello degli aparthotel, un prodotto ibrido a metà tra un hotel e un appartamento privato che sta guadagnando popolarità grazie alla sua flessibilità e alla capacità di offrire un’esperienza più personalizzata.

Il mercato extra-alberghiero

Anche il segmento extra-alberghiero si mostra dinamico e ricco di opportunità interessanti. La formula di investimento più diffusa è l’acquisto di case per affitti brevi, una pratica che ha guadagnato notevole popolarità come alternativa alla locazione immobiliare classica in molte città e destinazioni turistiche, sulla scia del forte sviluppo di piattaforme come Airbnb e HomeToGo. Parallelamente, si registra un significativo aumento degli investimenti nel settore outdoor, che lo scorso anno ha raggiunto la cifra record di 68,6 milioni di presenze in Italia. In particolare, il glamping si distingue come un asset in forte crescita tra le opzioni di investimento alternative. Si tratta di un prodotto esclusivo che combina l'esperienza di contatto diretto con la natura con i servizi di alta qualità tipici di un hotel a cinque stelle ed è molto apprezzato da diversi target di clientela.