Casa per affitti brevi: guida all’immobile giusto 

Gli affitti brevi stanno diventando un'alternativa sempre più diffusa agli affitti tradizionali, poiché offrono flessibilità e convenienza sia per i proprietari che per gli ospiti. Tuttavia, il successo di questa operazione dipende in gran parte dalla scelta dell'immobile.

Negli ultimi anni, gli affitti brevi hanno guadagnato una notevole popolarità come nuova modalità di locazione immobiliare in molte città e destinazioni turistiche. Questa pratica, che prevede l'affitto di un immobile per periodi di breve durata, offe maggiore flessibilità rispetto agli alloggi tradizionali, trovando sostegno nella crescente diffusione di piattaforme online come Airbnb e HomeToGo.

Va detto che questo fenomeno sta generando vivaci discussioni nel mondo immobiliare e politico per le sue implicazioni sul mercato degli affitti a lungo termine e il progredire del cosiddetto turismo selvaggio (overtourism). Tuttavia, non si può negare che offra vantaggi significativi per i proprietari, contribuendo a rendere l'acquisto di case per affitti brevi un investimento immobiliare sempre più diffuso. Tra i principali benefici vi è la possibilità di generare un reddito aggiuntivo senza doversi vincolare a locazioni prolungate e mantenendo il controllo sulla disponibilità dell’immobile.

Ma quali sono le principali caratteristiche da considerare per acquistare una casa da destinare agli affitti brevi? Vediamole insieme.

Che cosa si intende per affitto breve?

Con il termine “affitto breve” si fa riferimento alla locazione di un immobile ad uso abitativo per periodi non superiori ai 30 giorni. Oltre che per la durata, questa modalità si distingue dagli affitti tradizionali anche dal punto di vista burocratico e fiscale.

A differenza degli affitti a lungo termine, i contratti di affitto breve non sono soggetti all'imposta di bollo e non richiedono la registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. Tuttavia, il proprietario è tenuto a comunicare i dati degli ospiti alla questura locale, con multe salate in caso di inottemperanza.

Dal punto di vista fiscale, il reddito generato dall'affitto breve può essere tassato in due diverse modalità:

• attraverso la classica tassazione secondo gli scaglioni di reddito IRPEF, che si applica al 95% del reddito generato dall’immobile (il restante 5% è una deduzione forfettaria)

• mediante tassazione con cedolare secca, un'opzione che prevede l’applicazione di un'imposta sostitutiva al totale del reddito generato dall’immobile. Tale imposta ammonta al 21% per la locazione di una singola abitazione e passa al 26% a partire dal secondo immobile. Nel caso di locazione di cinque o più immobili, diventa necessario aprire una partita IVA, in quanto si presume lo svolgimento dell'attività in forma imprenditoriale.

Infine, a partire da quest’anno sono previsti nuovi obblighi per gli affitti brevi, tra cui la necessità di effettuare una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e di dotarsi di un Codice Identificativo Nazionale (CIN) per per agevolare i controlli da parte delle autorità competenti. Inoltre, sono richiesti estintori a norma e dispositivi di sicurezza per la rilevazione di gas e monossido di carbonio.

Trovare la giusta casa per affitti brevi

Scegliere l’immobile giusto per gli affitti brevi richiede una serie di valutazioni strategiche. Non tutte le case, infatti, si prestano a questo tipo di locazione e ci sono quattro elementi chiave da tenere in considerazione per investire con successo nel settore degli affitti brevi.

#1 L’importanza della location

La scelta della location è senza dubbio l’elemento principale da considerare quando si decide di comprare casa per affittarla, sia che si tratti di affitti tradizionali che di affitti brevi. Un'analisi attenta delle diverse opzioni e delle dinamiche della domanda è essenziale per massimizzare i rendimenti.

Le città d’arte spiccano come destinazioni ideali per questo tipo di investimento immobiliare, poiché attraggono un flusso costante di visitatori, garantendo una domanda stabile e una redditività potenzialmente elevata. Ma non sono le uniche opzioni da considerare. Le cosiddette "città strategiche” potrebbero offrire opportunità altrettanto interessanti. Anche se meno celebri rispetto alle principali mete turistiche, godono di una posizione centrale con numerosi collegamenti verso importanti punti di interesse, rendendole attrattive per molti viaggiatori (si pensi a Mestre, ad esempio). 

Zone rurali di particolare interesse, come la campagna toscana, possono risultare vantaggiose, specialmente se situate nelle vicinanze di centri abitati o servizi essenziali. Inoltre, luoghi "specializzati", come le zone sciistiche, le località balneari o le regioni vinicole, rappresentano delle opzioni valide, nonostante una domanda prevalentemente stagionale che potrebbe influenzare la redditività dell'investimento. Infine, le zone "di necessità", cioè vicine a ospedali, fiere, grandi aziende o centri industriali, possono contare su una domanda proveniente principalmente da professionisti, lavoratori o familiari di pazienti ricoverati.

Investire in una casa in queste aree rappresenta senza dubbio un'opportunità a basso rischio, in grado di produrre interessanti rendimenti annuali e con la possibilità di rivendere l'immobile in tempi relativamente brevi, se necessario.

#2 Tipologia di immobile per affitti brevi

Posto che gli immobili oggetto di affitti brevi devono rientrare nelle categorie catastali per uso abitativo comprese tra A1 e A11 (ad esclusione della A10), è importante selezionare con cura la proprietà più adatta al proprio target di riferimento.

Anziché mirare a un vasto pubblico, è preferibile concentrarsi su una nicchia di mercato ben definita. In questo possono aiutare piattaforme specializzate quali Airbtics o AirDna, che offrono una panoramica dettagliata di un determinato mercato, fornendo preziosi insight sulle tipologie di immobili più richieste e i canoni medi.

In generale, le case indipendenti con ampi spazi comuni e diverse camere da letto risultano particolarmente appetibili nelle località più turistiche, essendo adatta ad accogliere famiglie e gruppi di amici in cerca di una sistemazione confortevole durante le vacanze. D'altro canto, nelle città d'arte, la preferenza va a monolocali e bilocali, ideali per attrarre viaggiatori in cerca di comodità e praticità durante il loro soggiorno.

#3 I dettagli contano

Un aspetto spesso trascurato riguarda l’arredamento. Acquistare una casa per affitti brevi è solo metà della fatica; l'altra metà è far sì che lo spazio sia accogliente, comodo e in linea con la clientela target.

Non si tratta di riempire casa di arredi lussuosi, bensì di creare un ambiente piacevole e funzionale. Le tonalità neutre sono consigliate per la loro versatilità e facilità di manutenzione. Aggiungere qualche pianta o un mobile moderno può dare personalità alle stanze, contribuendo a fare la differenza nella scelta tra una proprietà e un'altra.

Anche mettere a disposizione una cucina ben fornita è essenziale. Dalla macchina per il caffè agli utensili per cucinare, ogni particolare contribuisce a far sentire gli ospiti come a casa propria. Così come la pulizia, un aspetto imprescindibile per garantire un ambiente fresco e ordinato.

Infine, in un'epoca in cui la connettività è essenziale, l'offerta di servizi aggiuntivi come WiFi ad alta velocità e accesso a piattaforme di streaming può incrementare notevolmente l'attrattiva della proprietà.

#4 Attenzione al regolamento condominiale

Spesso ci viene chiesto se per gli affitti brevi serve l’autorizzazione del condominio. La risposta veloce è tecnicamente no, dal momento che la locazione breve non comporta un cambio d’uso dell’appartamento. Tuttavia, prima di procedere all’acquisto dell’unità immobiliare da destinare ad affitti brevi, è fondamentale verificare se il regolamento condominiale contiene specifiche disposizioni a riguardo.

Se esistono clausole che vietano esplicitamente l'affitto breve all’interno del condominio e il regolamento è di tipo contrattuale, cioè approvato approvato dall’assemblea dei condomini all’unanimità oppure contenuto direttamente nell’atto di acquisto, c’è poco margine di manovra. Ma se si tratta di un regolamento di tipo assembleare, cioè approvato a maggioranza dai condomini, allora si potrà procedere, in quanto questo tipo di regolamento non può disporre sui diritti dei singoli condomini (dunque non può dire cosa si può o non si può fare con la propria abitazione). Nel caso in cui il regolamento condominiale non affronti la questione, i proprietari che desiderano intraprendere questa attività possono farlo, ma devono essere consapevoli che i condomini potrebbero successivamente decidere di vietarla in sede assembleare, ma sarebbe necessaria l’unanimità dei consensi per un tale divieto.