Breve guida ai principali documenti per vendere casa

Sapere quali documenti servono per vendere casa è il primo passo per evitare imprevisti e garantire una compravendita sicura e trasparente. In questo articolo vedremo quelli più importanti, come ottenerli e a cosa fare attenzione per evitare brutte sorprese durante la transazione.

Vi siete informati sulle tasse da pagare quando si vende casa, avete scattato delle belle foto e trovato un agente immobiliare per valorizzare al meglio l’immobile e gestire gli annunci. Ma prima di mettere ufficialmente in vendita la casa, c’è un passaggio fondamentale da non trascurare: raccogliere tutta la documentazione necessaria.

Il proprietario, infatti, deve presentare una serie di certificazioni e attestazioni relative sia all’immobile sia al proprio diritto di proprietà. Si tratta di documenti fondamentali per garantire la regolarità dell’operazione e tutelare tutte le parti coinvolte. Avere tutto in regola sin dall’inizio permette di evitare ritardi, malintesi e spiacevoli imprevisti, soprattutto nelle fasi più delicate della trattativa, quando anche un piccolo dettaglio può compromettere il buon esito della dell’operazione.

I principali documenti per vendere casa

Ecco i documenti principali da preparare per completare correttamente la vendita:

Atto di provenienza

L’atto di provenienza attesta formalmente che il venditore è il reale proprietario dell’immobile e ha il diritto di venderlo. Può trattarsi di un atto di compravendita, una dichiarazione di successione, una donazione o una sentenza del tribunale, a seconda della modalità con cui la casa è stato acquisita.

Questo documento è essenziale non solo per procedere alla vendita, ma anche per ottenere un mutuo[1] . Le banche, infatti, lo richiedono per verificare l’assenza di vincoli, irregolarità o contenziosi legali sull’immobile.

Se non se ne possiede una copia, è possibile richiederla al notaio che ha redatto l’atto, oppure ci si può rivolgere all’Archivio Distrettuale Notarile di competenza o all’Agenzia delle Entrate.

APE - Attestato di Prestazione Energetica

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è il documento che indica il livello di efficienza energetica di un immobile, assegnandogli una classe che va dalla A (massima efficienza) alla G (minima efficienza). Si tratta di un'informazione preziosa per il futuro acquirente, poiché consente di valutare i consumi energetici e stimare i costi di gestione dell’abitazione. Inoltre, l’APE è fondamentale per l’accesso ai mutui green, che offrono tassi di interesse più vantaggiosi in presenza di una classe energetica elevata.

L’APE deve essere redatto da un tecnico abilitato ed è obbligatorio non solo al momento del rogito, ma anche durante la promozione dell’immobile, sia negli annunci online che nella cartellonista offline. Ha una validità di 10 anni, ma decade nel momento in cui vengono effettuati interventi che alterano le prestazioni energetiche dell’edificio, come la sostituzione degli infissi o l’installazione di impianti fotovoltaici. In questi casi, è necessario redigere un nuovo attestato con la valutazione aggiornata.

Planimetria catastale

La planimetria catastale è il disegno tecnico ufficiale dell’immobile depositato presso il Catasto. Rappresenta la suddivisione interna degli spazi, offrendo una visione chiara della disposizione, della metratura e del potenziale abitativo della casa. Si tratta di un documento fondamentale nelle prime fasi di valutazione di un immobile, poiché permette all’acquirente di farsi un’idea precisa delle caratteristiche della proprietà.

Oltre alla sua funzione descrittiva, la planimetria catastale ha anche un’importante valenza fiscale. Serve infatti per calcolare la rendita catastale dell’immobile, parametro su cui si basano imposte come l’IMU o quelle relative alla compravendita. Il documento può essere richiesto presso gli uffici del Catasto oppure scaricato gratuitamente dal sito dell'Agenzia delle Entrate.

È però essenziale che la planimetria rispecchi fedelmente lo stato attuale dell’immobile. In caso di difformità significative, ad esempio a seguito di ristrutturazioni, sarà necessario regolarizzare la situazione, aggiornando la planimetria o intervenendo fisicamente sull’immobile per conformarlo a quanto registrato.

Visura catastale

La visura catastale riporta tutti gli elementi identificativi di un immobile, tra cui i dati catastali, la superficie, la rendita catastale e i dettagli sugli intestatari. Sebbene indichi i nomi dei proprietari, è importante sapere che non ha valore legale come prova della proprietà. Infatti, la visura catastale non può sostituire l'atto di provenienza, che rimane il documento ufficiale per certificare il diritto di proprietà

Oltre che per la vendita, la visura catastale serve anche per la richiesta di un mutuo o per stipulare un contratto di locazione nel caso in cui si desideri comprare casa per affittarla. Il documento può essere facilmente consultato e scaricato dal sito dell'Agenzia delle Entrate.

Visura ipotecaria

Quando si decide di vendere casa, è importante verificare che l’immobile sia libero da vincoli o problematiche legali. La visura ipotecaria è lo strumento più adeguato per tale scopo, in quanto permette di individuare eventuali oneri pendenti che potrebbero ostacolare la vendita, come ad esempio azioni legali da parte di creditori. Anche questo documento può essere ottenuto attraverso il sito dell'Agenzia delle Entrate.

A differenza della visura catastale, che fornisce dati tecnici sull’immobile, la visura ipotecaria contiene tutte le trascrizioni ufficiali relative alla proprietà. Essa registra atti volontari, come compravendite e donazioni, ma anche atti pregiudizievoli quali pignoramenti o ipoteche giudiziarie.

Certificazioni di conformità

È importante raccogliere anche le certificazioni di conformità relative agli impianti presenti nell’immobile. Questi documenti garantiscono che gli impianti sono sicuri e realizzati nel rispetto delle normative tecniche vigenti.

Le certificazioni sono rilasciate dalle imprese installatrici al termine dei lavori e devono coprire i seguenti impianti:

• impianto elettrico
• impianto del gas
• impianto idrico e sanitario
• impianto di riscaldamento e climatizzazione

Se presenti, devono essere certificati anche impianto antincendio, antifurto e ascensore.

Un altro documento importante è il certificato di agibilità, che attesta la conformità dell’edificio in termini di sicurezza, igiene e salubrità. È obbligatorio averlo solo per gli immobili costruiti o ristrutturati dopo il 30 giugno 2003. Per quelli realizzati prima di tale data e non soggetti a interventi rilevanti, la certificazione di agibilità non è necessaria.

Anche se non obbligatori al rogito, questi documenti possono favorire la vendita, aumentando la trasparenza e la fiducia dell’acquirente. Il venditore ha, infatti, l’obbligo legale di garantire che l'immobile sia privo di vizi, compresi quelli legati agli impianti, con il rischio di dover rispondere per eventuali danni causati dalla loro non conformità.

Relazione tecnica integrata

Un altro documento molto utile è la relazione tecnica integrata, che attesta la conformità urbanistica e catastale della casa in vendita. Questo documento viene redatto da un tecnico abilitato, che, dopo aver esaminato tutta la documentazione disponibile, effettua un sopralluogo per verificare lo stato effettivo dell’immobile.

Pur non essendo obbligatoria, la relazione tecnica integrata è altamente consigliata, come indicato anche dai protocolli d'intesa siglati in diverse regioni tra notai, architetti e geometri. Essa costituisce infatti una tutela importante contro possibili problematiche future, offrendo una maggiore sicurezza sia per il venditore che per l’acquirente.

Documenti per vendere casa in condominio

Se la casa da vendere si trova all’interno di un condominio, sarà necessario presentare alcuni documenti specifici.

Regolamento condominiale

Il regolamento condominiale è un documento essenziale da fornire al potenziale acquirente, in quanto stabilisce i diritti e doveri dei condomini, nonché eventuali limitazioni sull’uso dell’immobile e delle parti comuni.

È essenziale che chi sta valutando l’acquisto sia informato su queste regole fin da subito, poiché potrebbero influire direttamente sulla sua decisione. Ad esempio, se l’acquirente intende utilizzare la casa per affitti brevi ma il regolamento condominiale ne vieta la possibilità, potrebbe decidere di non procedere con l’acquisto.

Certificazione di pagamento delle spese condominiali

È inoltre necessario fornire una dichiarazione dell’amministratore che certifichi il regolare pagamento di tutte le spese condominiali, sia ordinarie che straordinarie. Questo documento tutela l’acquirente da eventuali morosità preesistenti, evitando che si ritrovi a dover sostenere spese non di sua competenza. 

Se sono state approvate spese straordinarie prima della vendita, il venditore rimane responsabile del pagamento, salvo diverso accordo. Questo vale anche nel caso di lavori eseguiti dopo il rogito, poiché è il venditore ad aver partecipato all’assemblea che ha deliberato tali interventi.

I documenti per vendere una casa ereditata

Quando si decide di vendere una casa ereditata, bisogna presentare una serie di documenti che attestino la regolarità del passaggio di proprietà. Questi documenti sono indispensabili per garantire all’acquirente la validità giuridica della compravendita e prevenire eventuali contestazioni future. Tra i principali troviamo:

• La dichiarazione di successione, da presentare all’Agenzia delle Entrate entro un anno dal decesso, che elenca tutti i beni trasmessi agli eredi, su cui vengono calcolate le imposte dovute. Queste imposte devono essere regolarmente saldate prima di poter procedere con la vendita dell’immobile ereditato.

• L’accettazione dell’eredità, necessaria per dimostrare che l’erede ha formalmente accettato i beni lasciati in eredità. L’accettazione può essere espressa tramite un atto formale, oppure tacita, cioè attraverso comportamenti che implicano l’intenzione di accettare. In quest’ultimo caso, sarà necessario procedere alla trascrizione rivolgendosi a un notaio (si può fare anche contestualmente al rogito).

• La voltura catastale, cioè l’aggiornamento dei dati catastali per registrare l’erede come nuovo proprietario dell’immobile. Questo passaggio, da effettuare entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione, è necessario per allineare la titolarità catastale alla situazione reale di proprietà.

**L’elenco fornito è indicativo e potrebbe variare a seconda della tipologia dell’immobile e della situazione specifica del venditore. Si consiglia di rivolgersi a un professionista abilitato per una consulenza specializzata.**

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