Breve guida alle tasse per chi vende casa

La casa è stata valutata, molti l'hanno vista, e finalmente si è a un passo dal chiudere la vendita dal notaio. Ma quali sono le tasse di cui il venditore deve tenere conto?

Vendere casa è un’operazione importante e spesso ci si trova a dover navigare nel complesso mondo della fiscalità. Per chi si appresta a compiere questo passo, è importante sapere in anticipo a quanto ammontano le tasse a carico del venditore, evitando così spiacevoli sorprese al momento del rogito.

Le tasse per chi vende casa possono variare in base a diversi fattori, ma la buona notizia è che nella maggior parte dei casi la vendita non è soggetta a tassazione. In generale, infatti, il Fisco interviene solo se la vendita genera una plusvalenza immobiliare. E comunque, anche in questo caso, esistono delle eccezioni.

Cosa si intende per plusvalenza immobiliare?

La plusvalenza immobiliare rappresenta il guadagno derivante dalla vendita della proprietà e si verifica quando il prezzo di vendita supera il prezzo di acquisto, a seguito di un apprezzamento del valore dell’immobile.

Ci sono molteplici ragioni per cui il valore di una casa può aumentare: il mercato immobiliare può migliorare, ci possono essere sviluppi infrastrutturali nella zona, oppure il fabbricato stesso può essere stato rinnovato, rendendolo più attraente e richiesto sul mercato.

Quando viene tassata la plusvalenza?

La normativa fiscale prevede che la plusvalenza immobiliare sia soggetta a tassazione se la vendita avviene nei primi cinque anni dall’acquisto. In questo caso, infatti, l’operazione è considerata di natura speculativa e dunque scatta l’obbligo di pagare le tasse.

Il venditore ha due opzioni per il pagamento delle tasse: può scegliere la tassazione ordinaria, inserendo il guadagno nella dichiarazione dei redditi e applicando l'aliquota IRPEF corrispondente (che varia dal 23% al 43%), oppure può optare per la tassazione separata con l'imposta sostitutiva del 26%. Quest'ultima dovrà essere pagata direttamente al notaio, che la indicherà nell'atto e provvederà poi a versarla all'Agenzia delle Entrate.

C’è però un modo per ridurre l'ammontare delle tasse sul profitto ottenuto: il venditore ha la possibilità di dedurre dal calcolo della plusvalenza gli oneri fiscali e notarili sostenuti per l'acquisto della casa e le spese relative a eventuali lavori di ristrutturazione.

Quando non si pagano tasse sulla plusvalenza?

La plusvalenza può essere esente da tasse in alcune situazioni particolari. Ad esempio, se si decide di vendere la casa dopo averla posseduta per più di cinque anni dall'acquisto, l’eventuale plusvalenza generata non sarà soggetta a tassazione.

Inoltre, se la casa venduta è stata l'abitazione principale per più della metà del tempo intercorso tra l'acquisto e la vendita, anche in questo caso non si è tenuti a pagare tasse sulla plusvalenza.

Le tasse per chi vende una casa ereditata

Quando si decide di vendere una casa ricevuta in eredità, ci sono ulteriori adempimenti da considerare. Prima di tutto, l'immobile ereditato non può essere venduto senza aver pagato le imposte di successione, la cui aliquota varia in base agli eredi coinvolti. Inoltre, bisogna affrontare l’imposta ipotecaria e quella catastale  corrispondenti rispettivamente al 2% e all’1% del valore dell’immobile. Tuttavia, si può chiedere una riduzione di queste ultime due imposte se l'erede che desidera vendere la casa soddisfa i requisiti per beneficiare delle agevolazioni previste per la prima casa.

Per procedere con la vendita, è necessaria anche la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, un documento che certifica il passaggio della proprietà dell’immobile all'erede/eredi intenzionato/i a venderlo, oltre al pagamento delle spese per presentare la domanda di voltura catastale.

Una buona notizia riguarda le plusvalenze generate dalla vendita di immobili ereditati: esse non sono soggette a tassazione, indipendentemente da quanti anni siano trascorsi dalla data dell'eredità. Questo perché la vendita di immobili ereditati non viene mai considerata un'operazione speculativa.

Le tasse per chi vende una casa avuta in donazione

Per quanto riguarda la vendita di una casa ricevuta in donazione, il ricevente dovrà pagare l'imposta sulla donazione immobiliare, con aliquote e franchigie diverse a seconda del grado di parentela tra i soggetti coinvolti. Ci sono poi altre imposte accessorie da considerare, tra cui l’imposta di registro di 200 euro, l’imposta di bollo di 230 euro, l’imposta catastale dell’1% e l’imposta ipotecaria del 2%. Se però si usa l’immobile oggetto della donazione come prima casa, queste due ultime imposte sono fisse a 200 euro ciascuna.

L’eventuale plusvalenza realizzata dalla vendita di una casa ottenuta in donazione viene tassata se non sono ancora trascorsi cinque anni dalla data di acquisto del donante. Se però l’immobile è stato usato come prima casa, la plusvalenza non è mai soggetta a tassazione.

Chi paga le spese notarili quando si vende casa?

Quando si vende casa, le spese notarili per la stipula dell'atto sono generalmente a carico dell'acquirente, ma le parti possono accordarsi diversamente, suddividendo le spese o delegandole interamente al venditore.

Oltre all'onorario del notaio, ci sono altre spese da considerare, come l'imposta catastale e ipotecaria (€50 ciascuna), e l'imposta di registro (9% del valore dell’immobile o il 2% se si tratta della prima casa, con una soglia minima è €1000). Se il venditore è un'impresa, le imposte di registro, catastale e ipotecaria passano a €200 ciascuna e viene applicata l’IVA al 10% (oppure 4% se prima casa e 22% per abitazioni di lusso).

Ci sono poi altre spese che dovrà sostenere il venditore, tra cui quelle legate a sanatorie, aggiornamenti di dati catastali e certificazioni necessarie per l'atto di compravendita.

**Questo articolo ha il solo scopo di fornire informazioni di carattere generale e non può sostituire in alcun modo la consulenza di un professionista abilitato**