Comprare casa per affittarla: 5 consigli
9 Gennaio 2024 - Insights

Comprare casa per affittarla: 5 consigli

Comprare casa per affittarla rimane uno degli investimenti più attrattivi per chi desidera un’entrata extra. Ma quando si decide di mettere a reddito un immobile, gli aspetti da prendere in considerazione sono tanti e conoscerli può fare la differenza per il successo dell’operazione.

Da sempre, investire nel mattone si attesta tra le scelte preferite per la capitalizzazione del proprio patrimonio, soprattutto se si decide di comprare casa per affittarla. Infatti, la locazione di unità immobiliari, siano esse appartamenti o case indipendenti, rappresenta una strategia d'investimento potenzialmente molto redditizia, capace di generare rendite interessanti.

Considerando l'attuale contesto storico, caratterizzato dalla difficoltà di accedere ai mutui e dalla crescente inclinazione verso l'affitto, coloro che ne hanno la possibilità dovrebbero valutare attentamente l’opportunità di investire nell’acquisto di una casa da affittare. Una scelta che si avvale di un mercato locativo in cui al momento si registra non solo un incremento nella domanda, ma anche nei canoni di locazione.

A chi affittare?

Quando si pianifica l'acquisto di una casa da mettere a reddito, bisogna innanzitutto decidere a che tipo di inquilini si intende affittare. Questa decisione, infatti, influirà significativamente sulla tipologia dell'immobile da selezionare, sulla sua ubicazione e sulle strategie di marketing da adottare.

I professionisti, ad esempio, privilegiano il comfort e la connettività. Viaggiano sia per lavoro che per svago, alternando lo smart working a lunghe giornate in ufficio. Di conseguenza, cercano abitazioni moderne, accoglienti e situate in zone ben servite. Solitamente sono locatari affidabili, inclini a stipulare contratti di lunga durata.

Ci sono poi coppie e famiglie, il cui desiderio di stabilità si riflette nella ricerca di spazi confortevoli e sicuri, meglio se dotati di aree esterne e ampi spazi per conservare e organizzare le proprie cose. Con loro si si può generalmente contare su contratti a lungo termine che garantiscono continuità, anche se potrebbero risultare meno redditizi.

Gli studenti, invece, tendono a prediligere soluzioni pratiche ed economiche. La domanda è alta, come evidenziato dai recenti dibattiti sullo student housing. Un investitore accorto sa che affittare a questa categoria può significare una redditività elevata, poiché le stanze vengono affittate individualmente. Questo, però, comporta un maggiore impegno nella manutenzione, poiché le case abitate da studenti potrebbero essere soggette a maggiore usura.

Infine, l'affitto breve a turisti tramite piattaforme online può offrire rendimenti elevati, ma richiede una gestione più attiva e comporta maggiori incertezze legate alla stagionalità. Inoltre, necessita di un investimento iniziale significativo per posizionarsi in aree turistiche o di interesse culturale.

Scegliere la zona giusta

Una volta definito il profilo dell'inquilino ideale, va selezionata una location che soddisfi le sue esigenze. Ad esempio, per gli studenti è preferibile focalizzarsi su zone ben servite dai mezzi pubblici oltre naturalmente ai poli universitari, mentre per le famiglie è preferibile scegliere quartieri tranquilli, verdi e dotati di servizi essenziali come scuole e asili.

Più in generale, il mercato degli affitti mostra una particolare solidità nelle zone turistiche e in aree strategiche, come quelle vicino a ospedali, centri fieristici e grandi aziende, dove la domanda è tendenzialmente sempre alta. È importante tenere sotto osservazione anche le zone in fase di riqualificazione o quelle che beneficeranno di futuri miglioramenti nei collegamenti di trasporto pubblico. Investire in quartieri periferici con un alto potenziale di sviluppo, infatti, può rivelarsi una scelta acuta: i costi iniziali sono più bassi e il valore dell'immobile è destinato a crescere, garantendo rendimenti a lungo termine anche in ottica di una futura vendita.

Che tipo di casa acquistare?

Anche in questo caso, sono le specifiche esigenze dei potenziali inquilini a determinare il tipo di immobile su cui orientarsi. In linea di massima, appartamenti di piccolo taglio come monolocali e bilocali tendono a offrire rendimenti locativi più alti, specialmente se ubicati in zone centrali, con il vantaggio di avere costi fissi e spese di manutenzione contenuti. I trilocali, invece, sono molto richiesti dalle famiglie, che li scelgono per comfort e funzionalità, posizionandosi così come uno dei prodotti immobiliari più ambiti nel mercato residenziale.

Se il budget lo consente, un’altra opzione di investimento molto interessante riguarda gli immobili di prestigio nelle grandi città, in particolare a Milano, dove si si registra una crescente richiesta di alloggi temporanei di lusso da parte di clientela di fascia alta ed executive.

Quanto alla scelta tra immobili di nuova costruzione o datati, entrambe le opzioni presentano vantaggi e svantaggi. L'acquisto di una proprietà nuova comporta un costo iniziale maggiore, ma permette di stabilire canoni di locazione più alti. Le nuove costruzioni, inoltre, sono dotate di impianti moderni, riducendo le spese di manutenzione a lungo termine. D'altro canto, gli immobili più vecchi o comunque non in condizioni ottimali offrono il fascino unico degli edifici storici, un aspetto che può attrarre determinate tipologie di inquilini. Tuttavia, potrebbe essere necessario proporre affitti più bassi per bilanciare la potenziale necessità di manutenzioni più frequenti.

Costi da considerare prima di comprare una casa per affittarla

Comprare una casa per affittarla rappresenta quasi sempre un buon investimento, ma bisogna valutare accuratamente tutti i costi associati all’operazione per assicurarsi che l'investimento sia realmente vantaggioso dal punto di vista economico e capace di generare un flusso di cassa positivo.

Oltre al prezzo di acquisto dell’immobile e all’eventuale mutuo, vanno considerate le spese notarili, le commissioni di agenzia e le tasse da versare per l’acquisto della casa, dall’imposta ipotecaria a quella catastale. Se si compra un appartamento, è importante tenere conto anche delle spese condominiali che il proprietario deve sostenere nei periodi in cui l'immobile resta sfittato, le spese per la manutenzione straordinaria e altre tasse, come l’IMU, l’imposta che si deve pagare al comune per la proprietà di seconde case e altri tipi di immobili (in caso di affitto con canone concordato, è possibile beneficiare di una riduzione fiscale del 25%).

… e le tasse sugli affitti!

Considerando che i canoni di affitto incassati durante l’anno rappresentano una forma di reddito, questi sono soggetti a tassazione. Sapere quanto si dovrà pagare sull’affitto è fondamentale per capire se conviene comprare una casa per affittarla.

Nel regime di tassazione ordinaria si applicano tre tipi di imposte:

  • imposta di registro da versare alla registrazione del contratto di locazione, pari al 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di annualità previste dal contratto;
  • imposta di bollo necessaria per la registrazione di tutte le copie del contratto (minimo due copie), che corrisponde a 16 euro per ogni 100 righe del contratto;
  • imposta annuale sul reddito generato dall’affitto, che si aggiunge agli altri redditi e viene tassato secondo la fascia di reddito applicabile nel regime ordinario (con una tassazione che incide sul 95% del canone annuo ricevuto).

In alternativa, è possibile optare per la cedolare secca, un'imposta fissa del 21% per gli affitti brevi e i contratti a canone libero (26% in caso di locazione di più immobili), o del 10% per i contratti a canone concordato e quelli per studenti universitari. Scegliendo questa opzione, il reddito da locazione non viene aggregato agli altri redditi e si evitano le imposte di registro e bollo. Tuttavia, si rinuncia alla possibilità di aggiornare l'affitto secondo l'indice ISTAT annuale.