Mutui 2023: tasso fisso o variabile?

Conviene scegliere un mutuo a tasso fisso o variabile? Vediamo vantaggi e svantaggi di entrambe le opzioni alla luce dell’attuale contesto macroeconomico.

Nel 2023 il panorama dei mutui si presenta complesso, con costi sempre più elevati a causa degli interventi di politica monetaria della Banca Centrale Europea, che sta alzando progressivamente i tassi di interesse per contrastare l’inflazione.

Nel contesto attuale, coloro che hanno già un mutuo in corso stanno valutando l'opportunità di rinegoziare le condizioni del proprio finanziamento per ottenere termini più favorevoli. Allo stesso tempo, chi aspira ad acquistare casa con un mutuo si trova di fronte all’annoso dilemma: meglio un tasso fisso o variabile?

Tasso fisso: sicurezza e stabilità

Nel mutuo a tasso fisso, il tasso di interesse applicato rimane invariato per l'intera durata del finanziamento, garantendo una rata mensile costante. Questo consente di conoscere fin dall'inizio il costo totale del mutuo e di pianificare con maggiore sicurezza il proprio budget a lungo termine.

Il tasso fisso offre dunque protezione dalle incertezze dei mercati finanziari, ma in cambio di questa sicurezza potrebbe comportare un costo più elevato rispetto a un mutuo a tasso variabile in periodi di stabilità dei mercati.

Tasso variabile: flessibilità e potenziale risparmio

Nel mutuo a tasso variabile, il tasso di interesse applicato al capitale mutuato subisce variazioni nel tempo, poiché è legato all’andamento di un indice di riferimento che viene aggiornato periodicamente, ad esempio ogni 3 o 6 mesi.

Se l’indice si abbassa, la rata mensile cala, rendendo questa tipologia di mutuo più vantaggiosa rispetto al tasso fisso. Tuttavia, è innegabile che il tasso variabile comporta un livello più elevato di incertezza e rischio, e richiede una buona capacità di adattamento alle fluttuazioni delle rate mensili.

Tasso variabile con cap per limitare l’incertezza

C’è poi una soluzione intermedia tra la flessibilità del tasso variabile e la stabilità del tasso fisso: il tasso variabile con il cap. In questo caso, il tasso di interesse varia in funzione delle condizioni di mercato, ma è vincolato da una soglia massima prestabilita, denominata "cap". Ciò protegge l'acquirente da eventuali incrementi eccessivi dei tassi di interesse, garantendo al contempo una certa stabilità nelle rate mensili.

Va detto però che, oltre al cap, potrebbe esserci anche una soglia minima (il "floor") al di sotto della quale il tasso di interesse non può scendere, a prescindere dalle fluttuazioni del mercato. Pertanto, prima di optare per questa soluzione, è importante valutare con attenzione i costi correlati e le eventuali limitazioni.

Tasso fisso o variabile: quale mutuo scegliere nel 2023?

I rialzi dei tassi d'interesse applicati dalla Banca Centrale Europea (BCE) hanno causato un notevole aumento delle rate dei mutui a tasso variabile, che in alcuni casi raggiunge il 30-40%. Poiché si prevede che l'inflazione rimarrà ancora per un certo periodo sopra il limite del 2% ritenuto accettabile dalla BCE, è probabile che la Banca continui ad aumentare i tassi d'interesse nei mesi a venire, con ulteriori effetti negativi sui tassi dei mutui.

Paradossalmente, per chi sottoscrive un nuovo mutuo oggi, l’opzione a tasso variabile risulta essere la scelta migliore nel lungo periodo. Ciò è dovuto al fatto che il picco dei tassi è previsto proprio quest’anno, dopodiché si assisterà ad un graduale cambio di rotta, che produrrà variazioni favorevoli sulle rate mensili.

Se si sceglie invece un tasso fisso, la rata viene calcolata in base all'indice Irs, che ha registrato un notevole aumento rispetto al 2022. La stessa FABI ha recentemente stimato che l’interesse medio per i nuovi mutui a tasso fisso è arrivato a oltre il 4%. Considerando che la rata rimarrà invariata per l'intera durata del finanziamento, appare evidente che tale opzione non risulterà vantaggiosa nel momento in cui la curva inizierà a diminuire.

Come passare dal tasso variabile al fisso?

Per chi inizialmente ha scommesso su un mutuo a tasso variabile e ora desidera passare a un tasso fisso per mettersi al riparo da ulteriori rincari, esistono essenzialmente due opzioni: la surroga e la rinegoziazione. 

La surroga consente di trasferire gratuitamente il proprio mutuo a un altro istituto bancario, rinegoziando i termini del finanziamento per usufruire di condizioni più vantaggiose.

In alternativa, è possibile rinegoziare il mutuo da variabile a fisso direttamente con la propria banca. Tuttavia è necessario trovare un accordo tra le parti e non sempre l'istituto bancario accetta.

La Legge di Bilancio 2023 ha però introdotto l'obbligo per le banche di accettare le richieste di rinegoziazione dei mutui fino alla fine dell’anno. Con alcune limitazioni: il mutuo non deve superare i 200.000 euro e il richiedente deve avere un ISEE non superiore a 35.000 euro, oltre a essere in regola con il pagamento delle rate.

Mutui e mercato immobiliare

Il mercato immobiliare è indubbiamente influenzato dall'aumento dei costi dei mutui, come confermato dal Primo Rapporto sul Mercato Immobiliare 2023 di Nomisma, che prevede una diminuzione delle compravendite immobiliari pari al 14,6%. Un dato sicuramente significativo, che però ci riporta a livelli più sostenibili dopo il boom post pandemico.

Va inoltre ricordato che gli immobili continuano a rappresentare un buon investimento contro l’inflazione e anche se l’inasprimento delle condizioni di finanziamento sta rendendo più difficile per i potenziali acquirenti accedere al credito, la domanda resta positiva, soprattutto nelle grandi città.