Investire nel Real Estate contro l’inflazione

Con l'apprezzamento degli immobili sul lungo termine, chi investe nel real estate riesce generalmente a mitigare gli effetti dell’inflazione. Vediamo come.

Terrore dei mercati e incubo degli investitori, l’inflazione è ai massimi storici da quarant’anni e non accenna a diminuire. Come affrontarla? Giocando in difesa e focalizzandosi su asset a rendimento reale, ossia che generano flussi di cassa positivamente collegati all’inflazione, come nel caso del real estate. All’interno di questo settore, infatti, esistono segmenti particolarmente resilienti per i quali le pressioni inflazionistiche rappresentano un’opportunità più che una minaccia. 

Perché gli immobili sono un buon investimento in periodi di inflazione?

Gli investimenti immobiliari offrono un ottimo rifugio contro l’inflazione in quanto producono rendimenti che tengono conto delle variazioni del quadro economico. Man mano che il potere d'acquisto della moneta diminuisce, infatti, i valori medi delle proprietà tendono ad aumentare e con essi anche le locazioni, nuove ed esistenti, che rappresentano una componente importante dell’investimento immobiliare. Questo perché è consuetudine inserire nei contratti di affitto clausole che prevedano l’adeguamento dei canoni di locazione all’inflazione. Così facendo, l’asset aumenta di valore nel corso del tempo e il proprietario può contare a tutti gli effetti su un investimento protetto dal rischio inflattivo. 

Va inoltre ricordato che la chiusura dei cantieri durante la pandemia prima e il drastico aumento del prezzo delle materie prime poi, ha portato a un rallentamento delle costruzioni e dei nuovi sviluppi immobiliari. In questo contesto, l’offerta si mantiene bassa mentre sale il valore degli immobili esistenti - a tutto vantaggio dei proprietari che avevano investito su di essi.

Il real estate è un investimento a lungo termine 

Investire nel real estate come rifugio contro l’inflazione è più vantaggioso se fatto a lungo termine e per tempo. L’orizzonte temporale lungo consente all’investimento di maturare, così da riuscire a contrastare fasi di stress come quella attuale. Inoltre, è bene giocare d’anticipo sfruttando il potenziale di determinati segmenti e prodotti immobiliari, o si corre il rischio di non riuscire poi a recuperare gli aumenti delle spese operative con le locazioni. 

Senza contare che fare investimenti immobiliari all’interno di un ecosistema già inflazionato risulterà certamente più oneroso a causa dell’incremento dei prezzi di beni e servizi come conseguenza dell’inflazione.

Su quali immobili investire? 

La scelta dell’asset class su cui investire in periodi di inflazione ha un’importanza fondamentale e dipende in gran parte dalla velocità e dalla frequenza con cui è possibile adeguare i canoni di locazione. Oltre agli immobili core ad uso uffici che offrono rendimenti molto interessanti proprio grazie all’indicizzazione dei canoni, vanno guardate con attenzione quelle attività che non conoscono crisi o che comunque riescono a gestire gli aumenti degli affitti più facilmente rispetto ad altre. È il caso dei data center, un segmento in continua espansione sulla scia di economie sempre più digitali, ma anche della logistica, per la quale le spese di locazione rappresentano una minima parte dei costi di gestione.

Un settore come l’hospitality, invece, necessiterebbe di analisi più approfondite. Se da una parte l’aumento dei canoni potrebbe essere facilmente assorbito ritoccando il prezzo delle camere, dall’altra va ricordato che i soggiorni in hotel sono spese discrezionali, spesso tagliate in tempi di crisi. Stesso discorso per il residenziale: è vero che si possono prevedere adeguamenti dei contratti di affitto in base all’andamento dell’economia, ma sempre più paesi stanno introducendo tetti agli aumenti, di fatto riducendo il potenziale dell’investimento immobiliare in tempi di inflazione.

Infine, gli immobili che soddisfano positivamente i criteri ESG (acronimo per Environmental, Social e Governance) sono il prodotto su cui si sta concentrando l’attenzione degli investitori, sempre più attenti ai temi della sostenibilità ambientale e sociale. E in un momento di forte inflazione, questi asset rappresentano anche la scelta più conveniente contro l'aumento dei costi operativi essendo più economici da gestire.