Decarbonizzazione degli edifici: il futuro green del real estate

La decarbonizzazione degli edifici è sempre più al centro delle agende di aziende e operatori del real estate, complici la frequenza di eventi climatici estremi e la spinta regolamentare europea. Ma cosa significa decarbonizzare un immobile e quali sono le azioni necessarie per raggiungere questo obiettivo?

Secondo gli ultimi dati presentati alla COP, la conferenza annuale delle Nazioni Unite sui cambiamenti climatici, nel 2022 le emissioni globali di carbonio hanno raggiunto il livello record di 40,6 miliardi di tonnellate. Di queste emissioni, circa il 40% è attribuibile alla costruzione e all’utilizzo di edifici. Una cifra enorme che richiede una profonda riflessione sull'impatto ambientale del settore immobiliare.

È evidente l'urgenza di un drastico cambio di rotta. Un futuro a zero emissioni non è possibile senza la decarbonizzazione del settore immobiliare: una grande sfida, certo, ma anche a un'opportunità straordinaria per il bene del pianeta.

Che cos'è la decarbonizzazione del comparto immobiliare?

La decarbonizzazione rappresenta l'impegno concreto a ridurre al minimo la quantità di carbonio rilasciata dagli edifici. Si tratta di una vera e propria "rivoluzione verde" che mira a integrare i criteri ESG nel settore, rendendo gli immobili più sostenibili e appetibili.

Le emissioni del settore possono essere classificate principalmente in due categorie:

• Emissioni operative direttamente correlate all'uso quotidiano degli edifici; si possono ridurre attraverso l'implementazione di tecnologie efficienti a basso impatto ambientale e l'adozione di misure volte a migliorare l'efficienza energetica.

• Emissioni incorporate che derivano dai processi di costruzione e richiedono cambiamenti in tutta la catena di approvvigionamento edilizio. Ciò include la selezione di materiali a bassa intensità di carbonio durante la fase di progettazione e l'adozione di pratiche di costruzione sostenibili.

Per ridurre in modo significativo l'impatto ambientale del settore immobiliare e contribuire alla transizione verso un futuro a basse emissioni è essenziale adottare un approccio olistico che consideri l'intero ciclo di vita di un edificio. Gli esempi virtuosi non mancano, come Open 336 a Milano e The Forge a Londra, entrambi progettati per essere edifici a zero emissioni. A livello di materiali da costruzione, vanno menzionati la Heidelberg Cement, impegnata nel produrre cemento a emissioni zero entro il 2050, e il progetto di ampliamento del campus Bocconi negli spazi dell'ex Centrale del Latte a Milano, realizzato con ampio uso di materiali riciclabili.

La direttiva europea sulla decarbonizzazione degli edifici

Attualmente, oltre la metà del patrimonio immobiliare europeo è inefficiente. L'Unione Europea ha quindi approvato la direttiva EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) con l’obiettivo di raggiungere la completa decarbonizzazione degli edifici entro il 2050.

Ecco le scadenze principali introdotte dalla direttiva per migliorare le classi energetiche:

• Per gli edifici non residenziali, raggiungimento almeno della classe energetica E entro il 1° gennaio 2027 e almeno la classe energetica D entro il 1° gennaio 2030.

• Per gli edifici residenziali, raggiungimento almeno della classe energetica E entro il 1° gennaio 2030 e almeno della classe energetica D entro il 1° gennaio 2033.

Sono esclusi dagli obblighi previsti dalla EPBD gli edifici vincolati e storici, le chiese, gli edifici temporanei, le abitazioni indipendenti con una superficie inferiore a 50 mq e le seconde case occupate per meno di 4 mesi l’anno.

Per quanto riguarda invece le nuove costruzioni, la direttiva impone la costruzioni di soli edifici ZEB (Zero Emission Buildings) dal 2028, con un obbligo anticipato al 2026 per gli edifici pubblici.

Come contenere le emissioni nell’immobiliare?

Per raggiungere gli obiettivi di decarbonizzazione degli edifici introdotti dall’EPDB ed evitare il "brown discount" (la svalutazione degli immobili non sostenibili), sono necessarie azioni mirate, tra cui:

• Efficientamento e retrofit: poiché gran parte degli immobili esistenti in Europa sarà ancora in uso nel 2050, il retrofit degli edifici esistenti rappresenta un intervento prioritario, con particolare focus sull'isolamento termico e sull'adozione di fonti di energia rinnovabile in grado di produrre energia pulita per il fabbisogno energetico degli edifici. 

• Certificazioni ambientali: l'adozione di standard come BREEAM e LEED e framework europei quali il CRREM non solo consente di seguire precisi parametri per un futuro a emissioni zero, ma rende gli immobili più appetibili sul mercato, aumentando significativamente il loro valore sia in termini di affitto che di prezzo di vendita.

• Digitalizzazione: in particolare l'uso di “digital twin” (gemelli digitali), cioè rappresentazioni in 3D degli edifici che consentono di simulare e pianificare programmi di sostenibilità. Si tratta di una tecnologia in rapida crescita, il cui mercato si stima supererà i 180 miliardi di dollari entro il 2031.

Infine, è fondamentale sensibilizzare gli attori del settore immobiliare, premiando le pratiche sostenibili, incoraggiando investimenti responsabili, e informando i tenant sulle azioni da intraprendere per ridurre il consumo energetico e mantenere basse le emissioni di carbonio.