Decarbonizzazione degli edifici: Il futuro green del real estate

La decarbonizzazione degli edifici è sempre più al centro delle agende di aziende e operatori del real estate, complici la frequenza di eventi climatici estremi e la spinta regolamentare europea. Ma cosa significa decarbonizzare un immobile e quali sono le azioni necessarie per raggiungere questo obiettivo?

Secondo gli ultimi dati presentati alla COP, la conferenza annuale delle Nazioni Unite sui cambiamenti climatici, nel 2022 le emissioni globali di carbonio - un gas tanto essenziale quanto dannoso quando supera una certa soglia - hanno raggiunto il livello record di 40,6 miliardi di tonnellate. Di queste, circa il 40% è attribuibile alla costruzione e all’utilizzo di edifici. Una cifra enorme che richiede una profonda riflessione sull'impatto ambientale del settore immobiliare.

Ecco dunque l'urgenza di un drastico cambio di rotta, mediante l’adozione di misure concrete per ridurre l’impronta di carbonio di edifici esistenti e nuove costruzioni. È evidente, infatti, che un futuro a zero emissioni non è possibile senza la decarbonizzazione del settore immobiliare. Una grande sfida, certo, ma anche a un'opportunità straordinaria per il bene del pianeta.

La decarbonizzazione del comparto immobiliare

La decarbonizzazione del comparto immobiliare rappresenta un impegno concreto nel ridurre al minimo la quantità di carbonio che gli edifici rilasciano nell’atmosfera. Si tratta di una vera e propria rivoluzione verde che mira a integrare i criteri ESG nel settore immobiliare, rendendo gli edifici più sostenibili nonché appetibili per un mercato sempre più sensibile alle questioni ambientali.

Le emissioni di carbonio provenienti dal settore immobiliare possono essere classificate principalmente in due categorie: emissioni operative ed emissioni incorporate. Le emissioni operative sono direttamente correlate all'uso degli edifici e possono essere ridotte attraverso l'implementazione di tecnologie a basso impatto ambientale e l'adozione di misure volte a migliorare l'efficienza energetica. Le emissioni incorporate, invece, derivano dai processi di costruzione e richiedono cambiamenti in tutta la catena di approvvigionamento edilizio. Ciò include la selezione di materiali a bassa intensità di carbonio durante la fase di progettazione e l'adozione di pratiche di costruzione sostenibili.

Per ridurre in modo significativo l'impatto ambientale del settore immobiliare e contribuire alla transizione verso un futuro a basse emissioni è essenziale adottare un approccio olistico che consideri l'intero ciclo di vita di un edificio. Gli esempi virtuosi non mancano, come Open 336 a Milano Bicocca e The Forge a Londra, entrambi progettati per essere edifici sostenibili a zero emissioni. A livello di materiali di costruzione, va menzionato l'impegno della Heidelberg Cement nel produrre cemento a emissioni zero entro il 2050, e l'ampliamento del campus dell'Università Bocconi negli spazi dell'ex Centrale del Latte a Milano per cui sono stati usati materiali di costruzione riciclabili.

La direttiva europea sulla decarbonizzazione degli edifici

Attualmente, oltre la metà del patrimonio immobiliare europeo presenta inefficienze energetiche significative, contribuendo a gran parte delle emissioni totali di carbonio nell’UE. Per far fronte a questo problema, l'Unione Europea ha approvato la direttiva EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) con l’obiettivo di raggiungere la completa decarbonizzazione degli edifici entro il 2050.

Questo strumento introduce specifici standard sia per le nuove costruzioni che, soprattutto, per gli edifici già esistenti, dato che oltre l'80% di essi sarà ancora in uso nel 2050. Gli edifici non residenziali e pubblici dovranno raggiungere almeno la classe energetica E entro il 1° gennaio 2027 e almeno la classe energetica D entro il 1° gennaio 2030. Gli edifici residenziali, invece, dovranno essere almeno di classe energetica E entro il 1° gennaio 2030 e raggiungere almeno la classe energetica D entro il 1° gennaio 2033.

Sono esclusi dagli obblighi previsti dalla EPBD gli edifici vincolati e storici, le chiese, gli edifici temporanei, le abitazioni indipendenti con una superficie inferiore a 50 mq e le seconde case occupate per meno di 4 mesi all’anno.

Per quanto riguarda invece le nuove costruzioni, la direttiva impone la costruzioni di soli edifici ZEB (a zero emissioni) dal 2028, con un obbligo anticipato al 2026 per gli edifici pubblici.

Come contenere le emissioni nell’immobiliare?

Per raggiungere gli obiettivi di decarbonizzazione degli edifici introdotti dall’EPDB sono necessarie diverse azioni. In primo luogo, l’efficientamento energetico riveste un ruolo cruciale nella transizione verso immobili a impatto zero, così come l'adozione di fonti di energia rinnovabile in grado di produrre energia pulita per il fabbisogno energetico degli edifici.

Considerando che la maggior parte del parco immobiliare esistente in Europa sarà ancora in uso nel 2050, il retrofit degli edifici esistenti rappresenta un intervento di primaria importanza per accelerare la decarbonizzazione immobiliare.  Adeguare gli edifici esistenti è fondamentale non solo per ridurre le emissioni di CO2, ma anche per evitare il cosiddetto “brown discount”, cioè la svalutazione del loro valore qualora non fossero in grado di contribuire all’obiettivo di un futuro a zero emissioni.

A proposito di valore immobiliare, l'adozione di certificazioni ambientali come BREEAM e LEED e framework europei quali il CRREM e l’EU Taxonomy non solo consente di seguire precisi parametri per un futuro a emissioni zero, ma rende gli immobili più appetibili sul mercato, aumentando significativamente il loro valore sia in termini di affitto che di prezzo di vendita. Ricordiamo infatti che attualmente i prodotti più richiesti sono case green, spazi di lavoro sostenibile e, più in generale, edifici in linea con i nuovi parametri indicati dall’UE.

La decarbonizzazione degli immobili passa anche dalla digitalizzazione. In particolare si parla sempre più spesso di “digital twin” (gemello digitale) cioè rappresentazioni in 3D degli edifici che consentono di simulare e pianificare programmi di sostenibilità. Si tratta di una tecnologia in rapida crescita, il cui mercato si stima supererà i 180 miliardi di dollari entro il 2031.

Infine, è fondamentale sensibilizzare gli attori del settore immobiliare, premiando le pratiche sostenibili, incoraggiando investimenti responsabili, e informando i tenant sulle sulle azioni che possono intraprendere per ridurre il consumo energetico e mantenere basse le emissioni di carbonio.