Breve guida alle tasse per l’acquisto di una casa
14 Dicembre 2023 - Insights

Breve guida alle tasse per l’acquisto di una casa

Spesso sottovalutate, le tasse per l’acquisto di una casa sono spese aggiuntive che possono influire notevolmente sul costo totale dell'investimento immobiliare. Conoscerle è essenziale per pianificare in modo accurato il proprio budget, garantendo così una scelta d'investimento più consapevole e sicura.

Dopo aver trovato la casa ideale e deciso di procedere all'acquisto, è essenziale affrontare la questione fiscale. Al di là di valutazioni quali ubicazione e metratura, l’acquisto di un immobile implica infatti un’attenta analisi delle implicazioni fiscali connesse all’operazione.

Oltre al prezzo di acquisto pattuito, le spese notarili e le eventuali commissioni di agenzia, nel caso in cui l'operazione sia facilitata da un intermediario, ogni transazione immobiliare implica il versamento di determinate imposte, sia per chi acquista che per chi vende. Questi oneri fiscali vengono calcolati dal notaio, che agisce come sostituto d'imposta, incassando alcune di queste tasse per conto dello Stato. La natura e l'entità di tali imposte variano a seconda di diversi elementi, tra cui la natura del venditore (sia esso un privato o un'impresa) e l'eventuale accesso a benefici fiscali previsti per l'acquisto della prima casa.

Vediamo le principali tasse di cui tenere conto.

Tasse per l’acquisto di una casa da un’impresa

Se si acquista casa dall’impresa che ha costruito l’immobile o ne ha curato la ristrutturazione e la vendita avviene entro 5 anni dal termine dei lavori, le tasse da pagare sono le seguenti:

  • Imposta ipotecaria: 200 euro
  • Imposta catastale: 200 euro
  • Imposta di registro: 200 euro
  • IVA: 10%  

Se invece il venditore è un’impresa di altra natura oppure che vende dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione/ristrutturazione e decide di non applicare l’IVA all’operazione, l’acquirente dovrà pagare:

  • Imposta ipotecaria: 50 euro
  • Imposta catastale: 50 euro
  • Imposta di registro: 9% (con un importo minimo che non può essere inferiore a 1000 euro)

Tasse per l’acquisto di una casa da un privato

Quando si procede all'acquisto di un immobile da un soggetto privato, le tasse da considerare sono:

  • Imposta ipotecaria: 50 euro
  • Imposta catastale: 50 euro
  • Imposta di registro: 9% (con un importo minimo che non può essere inferiore a 1000 euro)

Agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa

L’acquisto della prima casa è agevolato dal punto di vista fiscale e prevede il versamento di imposte ridotte.

Se si acquista da imprese soggette a IVA, le agevolazioni prima casa prevedono:

  • Imposta ipotecaria: 200 euro
  • Imposta catastale: 200 euro
  • Imposta di registro: 200 euro
  • IVA: 4%

Se invece si acquista da privati o da imprese non soggette a IVA, le imposte agevolate per la prima casa sono:

  • iImposta ipotecaria: 50 euro
  • Imposta catastale: 50 euro
  • Imposta di registro: 2% (con un importo minimo che non può essere inferiore a 1000 euro)

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa sono applicabili solo se si è in possesso di specifici requisiti, che devono essere espressamente dichiarati nell'atto di acquisto:

  • L'acquirente deve essere una persona fisica residente nel comune in cui si trova l’immobile o che vi stabilirà  la residenza entro 18 mesi dal rogito.
  • Non deve essere proprietario, né in forma esclusiva né in comunione con il coniuge, di altri immobili ad uso abitativo situati nello stesso comune dell'immobile che si intende acquistare.
  • Non deve aver già usufruito delle agevolazioni per la prima casa per l'acquisto di altre proprietà in Italia.
  • L'immobile non deve essere classificato nelle categorie catastali di lusso, ossia A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) o A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Infine, queste agevolazioni si estendono anche alle pertinenze dell'abitazione. Ciò vale anche nel caso in cui queste siano state acquistate mediante un atto separato, purché temporalmente successivo all'acquisto dell'immobile a cui sono annessi.

Agevolazioni prima casa under 36

Sono state introdotte ulteriori misure di sostegno per i giovani in cerca di casa Si tratta del cosiddetto “bonus prima casa under 36”, che prevede l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per gli acquisti non soggetti a IVA. Quando si applicata l’IVA, invece, oltre all'esenzione dalle suddette imposte, viene riconosciuto un credito d'imposta pari all'IVA versata al venditore.

Queste agevolazioni sono valide per gli atti formalizzati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. Possono accedervi i giovani che non hanno compiuto 36 anni nell'anno di stipula dell'atto e che possiedono un ISEE inferiore a 40.000 euro annui.

Tasse per l’acquisto di case di lusso

Nel caso in cui la casa che si desira acquistare sia un immobile classificato come di lusso (categorie catastali A1, A8, A9), il regime fiscale applicato è naturalmente più oneroso e non si ha diritto alle agevolazioni prima casa.

Per le compravendite non soggette a IVA:

  • Imposta catastale: 50 euro
  • Imposta ipotecaria: 50 euro
  • Imposta di registro: 9%

Per le compravendite soggette a IVA, invece:

  • Imposta di registro: 200 euro
  • Imposta catastale: 200 euro
  • Imposta ipotecaria: 200 euro
  • IVA: 22%

Calcolo delle tasse per l’acquisto di una casa

In linea generale, le tasse per l’acquisto di immobili a uso abitativo vengono calcolate sul prezzo dichiarato nell’atto d’acquisto. Tuttavia, in presenza di determinati requisiti, è possibile applicare il meccanismo del “prezzo-valore” con cui le tasse vengono calcolate sul valore catastale dell’immobile, indipendentemente dall’effettivo importo pattuito per la cessione (che deve comunque essere obbligatoriamente indicato nell’atto).

Il sistema del prezzo-valore si applica alle vendite non soggette a IVA e quando l’acquirente è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali). Per usufruire di questo meccanismo, è necessario farne espressa richiesta al notaio nell’atto di acquisto.

**Questo articolo ha il solo scopo di fornire informazioni di carattere generale e non può sostituire in alcun modo la consulenza di un professionista abilitato**